Sonntag, 31. Oktober 2010

Schweizer Immobilienmarkt: Spekulationsblase in Sicht

Die Schweizer Nationalbank (SNB) hat bereits vor einiger Zeit gewarnt, dass die Entwicklung rund um den Schweizer Immobilienmarkt besorgniserregend ist. Der Preisanstieg über die letzten Jahre scheint laut SNB bisher mit wenigen Ausnahmen durch Fundamentalfaktoren erklärtbar zu sein. Die Risiken, auf die SNB hinweist, leiten sich in erster Linie aus der Hypothekarkreditvergabe ab. Bei Bedarf werden die Behörden nicht zögern, gezielt Korrekturmassnahmen zu ergreifen, teilte Philipp Hildebrand, SNB-Präsident am Freitag an einem Vortrag in Lugano mit. Die Preise für Schweizer Wohnimmobilien sind seit der Jahrtausendwende kontiniuerlich angestiegen. „Die jährlichen Preissteigerungsraten liegen in den meisten Regionen zwischen 1% und 4%. Sie sind damit insgesamt eher moderat“, erklärt Hildebrand. Es gibt aber einige Ausresisser mit deutlich höheren Wachstumsraten: Zürich und Genf und deren direkt angrenzede Gemeinden. In diesen Regionen trifft laut Hildebrand ein knappes Wohnungsangebot auf eine starke Nachfrage.


Wohneigentumspreise in der Schweiz, Graph: Philipp Hildebrand, SNB

Welche fundamentalen Faktoren bestimmen aber die Nachfrage und das Angebot? (1) Einkommen, (2) Bevölkerung und (3) monetäre Faktoren. Die Kosten für Wohneigentum hängen vom Zinsniveau ab. Untersuchungen der SNB zeigen, dass die Einkommenssteigerungen sowie das starke Bevölkerungswachstum in den letzten Jahren zu einem Nachfrageschub geführt haben. Je länger die expansive Geldpolitik andauert, desto grösser wird die Gefahr von Fehlentwicklungen, hält Hildebrand fest. Das gegenwärtige Umfeld biete einen idealen Nährboden für sich aufbauende Risiken: So sind die Hypothekenzinsen tief und der Wettbewerb auf dem Hypothekarmarkt ist hoch. Die SNB habe zwar keine systematische Lockerung der Kreditvergabekriterien festgestellt. Einige banken fallen jedoch durch wenig konservative Vergabekriterien auf, schildert Hildebrand. Die Banken haben es selbst in der Hand, durch ein verantwortungsvolles Risikomanagement zu einer nachhaltigen Entwicklung auf dem Immobilienmarkt beizutragen, fasst Hildebrand zusammen. Die SNB werde ihren Auftrag, einen Beitrag zur Finanzstabilität zu leisten, weiterhin wahrnehmen und ihre Expertise in diesem Bereich voll einsetzen, so Hildebrand.

Preiswachstum und Leerwohnungsziffer, Graph: Philipp Hildebrand, SNB

Was SNB-Präsident nicht erwähnt hat, ist die Tatsache, dass Immobilien in der Schweiz für Steuerflüchtige attraktiv sind, weil (a) hohe Erträge winken, (b) der Schweizer Franken sich aufwertet und (c) für die EU-Bürger mit Niederlassung in der Schweiz keine Einschränkungen gibt.

PS: Die Schweiz blieb während der Finanzkrise von einer Immobilienkrise verschont. Das Land erlebte "seine" Immobilienkrise in den 1990er Jahren. Die Folgen jener Krise waren nicht nur für die Bauwirtschaft gravierend. Bis 1995 wuchs die Schweizer Wirtschaft kaum. Die Arbeitslosigkeit stieg sprunghaft an und blieb über mehrere Jahre hoch.


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